[房地新聞]特稿/實價課稅-開創財源，落實居住正義

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特稿/實價課稅-開創財源，落實居住正義/智庫論壇/國家政策研究基金會助理研究員　周信佑

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中央日報 – 2012年9月28日 上午9:48

大陸最快年底可望實施房地產稅。而我們政府將住宅政策列為「黃金十年」國家願景的施政主軸，是否有落實「居住正義」的對策？  

　目前已實施的多樣政策，如對短期的房屋交易課徵奢侈稅、提供優惠貸款、推出合宜住宅、社會住宅、平價住宅及推動「地政三法」修正草案等，但仍擋不住資金洪流湧入房市避風港，高房價仍是民怨民怨之首。另外，中央、地方政府，一再喊窮，入不敷出。財源哪裡來？
　房產稅合理化可能是最佳的解決之道。我國房地產稅的不合理，讓炒房有溫床。尤其遺贈稅調降後，海外資金回流更是造成這波房市大幅度漲勢的推手。資金回流是一件好事，拿來買房子也無可厚非；但何以海外台商、華人將資金匯回後，會大量拿來買進都會區房市，結果造成房價持續墊高，「三黃一劉」者可以手握百餘套房產，嚴重侵害國人的居住權與幸福感。
　探究這些富商或企業家，為何偏愛房地產，除華人「有土斯有財」觀念導致的置產行為，或基於保值抗通膨而做的財務規劃外，我國長久以來不動產稅負偏低，經營事業、賺取薪資都要按實繳稅，但買賣、持有不動產成本極低，形成房市投機炒作的溫床，更是他們將匯回資金用來購買台灣都會區不動產的關鍵因素。
　大陸也有類似的問題。這幾年來，大陸經濟發展，加上大陸因為沒有所有權，就沒有房產稅，稅負很少，炒房風氣盛行，房價逐漸高漲及炒房造成的房產泡沫也成了大陸政府當局必須嚴正處理的問題。這幾年為對付房地產的問題，打房不遺餘力，這次更可望於年底實施房地產稅，其稽徵標準是根據購買房屋時的實價徵稅。
　至於我國，目前不動產稅目分為三大總類：第一是所得稅，是有所得才課，台灣特有的土地增值稅與財產交易所得(房屋)就是此類；第二、不動產持有稅，為經常性稅負，如地價稅及房屋稅，第三是交易稅，只要發生不動產所有權之轉移，不論賺賠，皆須課徵，如契稅、印花稅與奢侈稅等。
　其中，土地增值稅，其稅基公告現值，目前已調高至平均交易實價的八成以上，並依漲價倍數按20%、30%、40%稅率課徵，自用住宅則依土地漲價總數額按10%稅率課徵。由此觀之，土增稅稅基和實際交易價格差距似乎不大，但實際情況絕非如此單純。像有關遺產、贈與部份之稅負，如果標的物是不動產，根據規定，可按「最低不低於公告地價加房屋評定現值之總和」報稅，與交易實價差距約是四到五倍。
　至於個人出售房屋，依所得稅法第14 條第1 項第7 類第1 款規定，計算財產交易所得，併入綜合所得總額課稅；惟個人如未申報或未能提出證明文件者，稽徵機關按房屋評定現值之固定比例推計所得額課稅。目前台北市是37%、新北市21%、高雄市則是20%。此項規定雖有所得稅概念，然自民國71 年迄今，房屋標準價格未曾調整，課稅現值遠低於市價，大部分的申報人皆選擇房屋評定現值之固定比例課稅，無法發揮實際效果。
　再者，房、地的持有成本，地方政府每三年重新規定公告地價與房屋評定現值一次，不僅無法跟上市場即時的脈動，甚至受到政治因素及特定團體的干擾，大部分的會只是行禮如儀，造成長久以來地價與房屋評定的現值都是相當偏低，產生嚴重的行政怠惰以及與市場脫鉤的評價方式。100年公告地價僅占一般正常交易價格約22%，房屋標準價格則自民國71 年迄今未曾調整，故其課稅現值遠低於市價。
　以100年度全國地價稅稅收634 億元，房屋稅稅收595 億元來看，分別占地價總額及房屋現值總額1.07% 及1.27% ，以公告地價及房屋評定價格占市價百分比推估該二稅目稅收占市價百分比約為0.23%及0.25%。遠低於先進國家一年課實價的百分之一至四的房地稅稅率。
　臺北市政府財政局邱大展局長就曾以北市豪宅「元大一品苑」為例，106坪的格局，一年房屋稅加地價稅只有5.4萬元，比一年的管理費還少；甚至有些近億元的豪宅，一年的房屋稅及地價稅比一部二千西西汽車的汽燃費加使用牌照稅還少，相當不合理。像北市的豪宅稅，就是針對這些價位較高房地產所做的「調整」。
　有賺錢就應課稅，不動產投資不應享制度性優惠，尤其是當帝寶住戶和你我繳納的不動產稅捐差距如此小的時候，「全面實價課稅」就自然變成理所當然，甚至是杜絕房市畸形發展，讓房地產的稅賦合理化的唯一處方。
　稅改的進行不只從拓展稅基開始，稅率也要跟著調整才可以，尤其是為避免自用住宅的稅賦負擔大幅增加，政策推動時應有調降自用住宅稅率之相關配套，至於非自用的則以實價及標準稅率課徵，甚至房越多，再累進。這樣做不僅能縮小打擊範圍，亦可有效地提高投資客的持有成本及炒作障礙。
　在中央、地方齊聲喊窮的此刻，開創財源尤為重要。若房地稅能提高到先進國家一年課實價百分之一的低標準，就能讓地價稅與房屋稅各約提高4倍，增加稅收近3,700億元，這還沒算到土增稅、財產交易所得(房屋)、契稅、印花稅與奢侈稅等。若能如此，不僅能解決地方財政困窘，落實地方自治，還能平抑房價，讓資源逐步導到生產事業，不僅促進就業與經濟成長，政府稅收亦可增加。
　改革不是請客吃飯，任何改革都會遭遇不同利益團體的反彈阻力。馬總統應展現國家領導人的魄力與勇氣，苦民所苦，打擊炒房者，造福社會。
【中央網路報】

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這篇分析算是中肯的 , 但同樣這些道理大家都知道 , 問題是沒人要實行 , 因為掌權的就是有錢人 ; 今天另外同時看到兩篇報導 : 中秋物資發放 街友多1成 年齡降至45歲  /  "太子敦南"新地王! 每坪1685萬
多諷刺 , 真是"朱門酒肉臭 , 路有凍死骨 " ,要靠這些有錢人來拉經濟 ? 真是想太多了







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